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社区商铺受投资者青睐,买铺后做这些项目生意较好……

18148102892022-05-15创业新闻60
大牌场BIG(作者罗莎琳)“当初买房的时候就看好这里的地段,现在手上有200多万元也不知投资什么好,一听到有商铺推售就立刻下订了。”去年年底成为广州天河某楼盘业主的刘小姐近日在小区的商业街订购了一间商

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大牌场BIG(作者 罗莎琳)

“当初买房的时候就看好这里的地段,现在手上有200多万元也不知投资什么好,一听到有商铺推售就立刻下订了。”去年年底成为广州天河某楼盘业主的刘小姐近日在小区的商业街订购了一间商铺。据大牌场BIG观察员了解,近期广州商铺成交有所回暖,其中,社区商铺一枝独秀。业内人士表示,凭借“打通生活的最后一公里”的优势,社区商铺深得买家和租客的青睐。


2月商铺成交量同比增82%

广州中原研究发展部的数据显示,今年2月广州商铺市场供应量触底反弹,环比增长7倍,共入市142套4.09万㎡商铺。2月商铺成交比去年同期增长82%,达到532套9.15万㎡,成为近一年的第三高位


仲量联行华南区研究部总监曾丽表示:“虽然实体商业在前两年受到了电商的一定冲击,但是随着市民对体验消费的要求越来越高,很多人特别注重线下消费的感受,实体商铺在未来仍有很大发展空间。作为全国首批国际消费中心城市,未来广州消费环境将得到稳步提升,广州将迎来更多来自国内外一线运营商的商业项目落地。”


据了解,广州是个消费力强大的市场,多个品牌零售商选择进军广州,广州商铺租售需求量大。例如,最近精品咖啡Peet’s Coffee、Lavazza及网红茶饮Machi Machi均设立华南或广州首店,而TimHortons也加速在穗布局。世邦魏理仕的监测显示,在品牌动态方面,从去年第四季度主要商场录得的新开店铺数量来看,服装、特色餐饮和轻食软饮的占比分列前三,与全年的趋势一致。去年四季度,专业运动品牌迪桑特、护肤品牌娇韵诗和日本买手店Studious Tokyo都在广州开出首店。去年年末,国外知名个人美妆护肤品牌Tom Ford、YSL雅诗兰黛Bobbi BrownLA MER兰蔻,也走出天河路,首进珠江新城。另外,新能源汽车在去年第四季度开出12家新店,全年共有43家店铺开业。


此外,广州市统计局数据显示,2021年广州全市实现社会消费品零售总额10122.56亿元,同比增长9.8%,两年平均增长2.9%。


社区商铺成交占比达96%


中原研究部的数据显示,2月广州一手商铺市场中,社区商铺成交占比达到96%,其余类型商铺占比微量


| 2月广州一手商铺成交占比。图源:中原研究部 |


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,社区商铺即使在疫情期间也呈现较好韧性,凭借“打通社区最后1公里”的优势,以提供日常生活所需和贴近生活服务为主,吸引着买家的关注。以前投资商铺主要依靠物业增值获得投资回报,投资者比较少考虑租售比,这两年,各界开始关注租金情况。在房价较高的区域,街铺由于租金回报高,售价也较高。


据了解,社区商业经历了从最初的住宅底商、居住区小卖店、零售店到住宅配套底商、商业街,再到购物中心的发展历程。有业内人士认为,随着购物中心过去十年的快速发展,城市中心型商业现已趋向饱和,区域型商业格局也基本确定,目前想再在商业街商铺领域掘金,并不容易。而社区商铺有庞大又稳定的消费者群体,在商用物业领域有发展潜力。


有品牌发展商或投资商统一运营的社区商铺,其运营成本、持有风险相对于购物中心更低,且比散卖散租的街头商铺更容易旺起来,管理服务水平和投资回报都更高。统一管理和运营将是社区商业的发展趋势。”严跃进表示。


社区商铺做餐饮业生意较好


大牌场BIG观察员调查发现,相对于经营服装店、家居用品店、五金店等,经营餐饮业的社区商铺生意较好。


“今年,我退租了之前的大商铺,租了一间小一点的商铺。”王老板在广州海珠区某大型楼盘的社区商铺新租了一间30多平方米的店面,专门做面包和蛋糕。每天一早7点就开门营业,很多小区的上班族来这里买早餐,晚上也有业主经过就买好第二天的早餐。“我们采取充值卡模式,充200元送10元,没有消费时间限制,顾客都是小区的业主。”据他透露,一个月的营业额在3万元以上,除去8000元的店面月租金,和每月5000元的人工水电费等,一个月净收入有1.5万元左右。“比上不足、比下有余,起码不用风吹雨晒,比打工强一点”。王老板说。


| 王老板的烘培店早上7点就开门营业。罗莎琳 摄 |


和王老板有同样想法的是住在洛溪某小区的何姐。该小区门口的餐饮店不多,小区内住了不少潮汕人,因此,去年年底,何姐与朋友一起租下了两间商铺,一间做砂锅粥,另一间做快餐店。“我们一般是下午三四点开业,一直做到第二天凌晨两点,虽然挺辛苦,但是一个月下来,能收入两万多元,还是能勉强维持一家人的生计。”何姐说。


| 何姐和朋友租下的两间餐饮店。罗莎琳 摄 |


世邦魏理仕中国区商业咨询负责人钟廉军指出,目前在广州,社区商业形态中餐饮类还是最“抗打”的。相对而言,社区超市经营难度加大,主要是成本比较高,竞争比较激烈。如果是品牌连锁超市,还能够在外部环境出现剧烈变化时(比如疫情、线上消费的冲击)坚持下去,规模较小的则面临比较多的困难。


大牌场BIG观察员了解到,目前很多社区商铺营销采取“会员制”,就是充值一定金额有一定赠送额,或者买东西有另外的折扣。例如,位于广州光大花园的某水果连锁店,目前为了冲刺第一季度的业绩,对顾客充1000元可以送100元,另外还提供9.8折的会员价。“充值后,顾客到店消费报自己登记的电话号码就可以了,我们在系统里可以扣费,这样很方便,顾客甚至不需要带手机来。”一店员表示。


部分社区商铺的经营项目如果得不到市场认可,就做不长久。“我之前在天河那边做过甜品生意,亏了十几万元。”三年前何姐与朋友合伙开了一间“桃胶甜品店”,生意不好,尤其是冬天来消费的人更少,在每个月店铺租金1万元的压力下,经营了半年的甜品店,最后只能转让出去了。


大牌提醒:投资商铺应关注回报率


“投资商铺应以追求相对稳定的回报率为主”,世邦魏理仕中国区商业咨询负责人钟廉军建议,投资商铺之前应考虑以下几点:


1. 供需关系——商铺总量是否跟社区人口数量相匹配,如果人均商铺数量过高,就会形成商业间激烈竞争,也就是内卷

2. 业态种类——能够满足刚需的业态在社区中比较受欢迎,比如便利店、钱大妈之类的食材供应门店、小吃店等,一般来说具备餐饮功能的店铺会比较受到社区消费者的欢迎;

3. 运营成本——要提前计算好依靠售卖商品获得的收入是否能超过租金成本;

4. 位置优先——无论什么形态的商业,位置对于店铺来说都是至关重要的。在预算允许的情况下,建议选择最好的位置,而非最便宜的。


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